Registratierechten bij de aankoop van bouwgrond

Bij woningen is Vlaanderen veruit het goedkoopst en Brussel het duurst. Bij bouwgrond is het precies andersom, en dat verrast bijna iedereen.

Vlaanderen maakt in de Codex Fiscaliteit een strikt onderscheid tussen een woning en een bouwgrond. Het verlaagde tarief geldt alleen voor het eerste. Koop je grond om er je eigen huis op te bouwen, dan betaal je toch het volle standaardtarief van 12 procent.

Brussel hanteert wel een abattement op bouwgrond, maar een lager dan voor woningen: 100.000 euro in plaats van 200.000, met een plafond van 300.000 euro in plaats van 600.000. Wallonië gaat het verst en past zijn tarief van 3 procent ook op bouwgrond toe, zolang je er je eigen en enige woning bouwt.

Zet twee prijsniveaus naast elkaar en het patroon wordt duidelijk. Op een grond van 250.000 euro betaal je in Vlaanderen 30.000 euro, in Brussel 18.750 euro en in Wallonië 7.500 euro.

Het verschil tussen Vlaanderen en Wallonië loopt daarmee op tot 22.500 euro op dezelfde grondprijs. Dat is geen argument om in een ander gewest te gaan bouwen, want de grondprijzen zelf verschillen sterk, maar het is wel een post die je in je budget moet zien staan.

Net als bij woningen is het Brusselse plafond een harde grens, geen geleidelijke afbouw. Tot en met 300.000 euro krijg je het volledige abattement van 100.000 euro; één euro erboven verlies je het volledig.

Tussen een grond van 299.000 euro en een van 301.000 euro zit daardoor 12.750 euro verschil in registratiebelasting, terwijl de gronden maar 2.000 euro uit elkaar liggen. Zit je in die zone, dan is onderhandelen tot onder de grens verreweg de hoogste return op je tijd.

Let ook op het plafond zelf: het slaat op het bedrag waarop de belasting verschuldigd is, dus de prijs plus de lasten die je contractueel op je neemt. Infrastructuurkosten die de verkavelaar doorrekent, kunnen je dus over de grens duwen.

Niet elke grondaankoop valt onder de registratiebelasting. Wordt de grond samen met een nieuw gebouw door dezelfde verkoper overgedragen, en is er een bouwvergunning, dan volgt de grond het gebouw en betaal je 21 procent btw in plaats van verkooprecht.

Bij de klassieke constructie met een aparte grondvennootschap gebeurt het omgekeerde. De grondvennootschap verkoopt jou de grond, waarop verkooprecht verschuldigd is, en de promotor levert de constructie met btw. Je krijgt dan twee belastingen op één project, maar op twee juridisch verschillende goederen.

Koop je losse bouwgrond van een particulier of een verkavelaar zonder bijhorend gebouw, dan is het altijd verkooprecht. Dat is de situatie waarop deze pagina slaat.

Dit is het gevolg dat het vaakst over het hoofd wordt gezien, en het werkt in twee richtingen.

In Vlaanderen telt bouwgrond namelijk mee voor de enige-woningtoets. Bezit je een bouwgrond volledig in volle eigendom, dan verlies je het tarief van 2 procent op een woning die je later koopt, precies alsof je al een woning bezat. Ook grond in het buitenland telt mee.

Wie dus eerst een grond koopt en daarna bedenkt om toch een bestaande woning te kopen, zit dubbel vast: 12 procent op de grond, en 12 procent op de woning omdat de grond verhinderend werkt. De uitweg is dezelfde als bij woningen: je verbindt je in de akte om de grond binnen twee jaar te verkopen, en je toont een causaal verband aan.

Ook op een grondaankoop volgt de notaris het wettelijke barema. Omdat een bouwgrond geen woning is, geldt het gewone barema J en niet het verlaagde barema Jbis dat voor de eigen en enige woning bestaat. Op een grond van 150.000 euro komt dat neer op ongeveer 4.223 euro aan aktekosten, bovenop de registratiebelasting.

Reken er ook op dat de bank een aankoop van losse grond anders beoordeelt dan de aankoop van een woning: de financieringsvoorwaarden en de gevraagde eigen inbreng liggen vaak strenger. Dat is geen fiscale regel maar wel een praktische factor in je budget.

Bouwgrond zit fiscaal in bijna elk opzicht in een andere categorie dan een woning. Dat maakt vergelijkingen met de regels voor woningen gevaarlijk.

• Denken dat je in Vlaanderen 2 procent betaalt omdat je er je enige eigen woning gaat bouwen: bouwgrond is altijd 12 procent
• Het Brusselse abattement van 200.000 euro verwachten op grond: daar is het 100.000 euro, met een plafond van 300.000 in plaats van 600.000
• In Brussel net boven de 300.000 euro uitkomen door bedongen infrastructuurkosten
• Vergeten dat een bouwgrond die je al bezit het verlaagde tarief op een latere woningaankoop blokkeert
• Uitgaan van het verlaagde notarisbarema: op grond geldt schaal J, niet Jbis