Wat kost de vestiging van een hypotheek?

De kredietakte combineert gewestelijke belasting, federale rechten, een retributie en het ereloon van de notaris. Alleen die laatste post is degressief; de rest is ofwel een percentage, ofwel een vast bedrag.

Op de hypotheekvestiging betaal je 1 procent registratiebelasting. Dat is formeel een gewestbelasting, maar het tarief is in Vlaanderen, Brussel en Wallonië identiek. Daarbovenop komt het federale hypotheekrecht van 0,30 procent uit artikel 262 van het Wetboek der registratierechten.

Het ereloon volgt schaal Gbis als je de eigen en enige woning financiert, en anders schaal G. Schaal Gbis kent geen vast gedeelte, schaal G wel. Beide staan in de bijlage bij het koninklijk besluit van 16 december 1950 en zijn dus bij elke notaris gelijk.

Dit is de vergissing die het meeste geld kost. De rechten worden niet berekend op het bedrag dat je leent, maar op het bedrag waarvoor de hypotheek wordt ingeschreven. Banken nemen doorgaans een hypotheek op de hoofdsom plus tien procent aanhorigheden, bedoeld om interesten en kosten bij wanbetaling te dekken.

Op een lening van 250.000 euro betaal je de rechten dus op 275.000 euro. Die tien procent is bankpraktijk en geen wettelijke regel. Vraag je bank uitdrukkelijk welk bedrag ze laat inschrijven, want elke euro daarvan kost je 1,30 procent aan rechten.

Er zit bovendien een drempel in de retributie voor de hypothecaire inschrijving: tot en met een grondslag van 300.000 euro betaal je 270 euro, daarboven 1.160 euro. Dat is een sprong van 890 euro op één euro verschil.

Naast een echte hypothecaire inschrijving bestaat er een goedkoper alternatief: het hypothecair mandaat, ook volmacht genoemd. Je geeft de bank daarbij de toelating om later een hypotheek te vestigen, maar op dat ogenblik wordt er nog geen zekerheidsrecht gevestigd.

Het gevolg is aanzienlijk. Omdat er geen hypotheek wordt gevestigd, is er geen registratiebelasting van 1 procent, geen hypotheekrecht van 0,30 procent en geen retributie voor de inschrijving. Je betaalt enkel het algemeen vast recht van 50 euro, het bijlagenrecht, het ereloon en de administratieve kosten.

Er is wel nog altijd een notariële akte nodig: artikel 76 van de Hypotheekwet vereist dat een volmacht tot hypotheekstelling in dezelfde vorm gegeven wordt als de hypotheek zelf. Wordt het mandaat samen met een gewone kredietakte bij dezelfde notaris verleden, dan bedraagt het ereloon een vast bedrag van 200 euro.

De besparing van ongeveer 4.575 euro is echt, maar ze is voorwaardelijk. De bank kan het mandaat op elk moment omzetten in een echte hypothecaire inschrijving, en die kosten draag jij. Dat gebeurt doorgaans wanneer de bank het kredietrisico ziet stijgen.

Bij zo'n omzetting is het ereloon wel gunstig geregeld: artikel 53 van het tariefbesluit voorziet een vast bedrag van 285 euro, dus de schaal wordt geen tweede keer toegepast. Maar de registratiebelasting van 1 procent, het hypotheekrecht van 0,30 procent en de retributie komen dan alsnog. Op 275.000 euro is dat ruim 3.800 euro, bovenop de mandaatkosten die je al maakte.

Houd er ook rekening mee dat niet elke bank een mandaat aanvaardt. De Europese bankenregulator kijkt er kritisch naar, omdat een krediet met enkel een mandaat als minder gewaarborgd geldt. In de praktijk zie je vaak een combinatie: een deel van het geleende bedrag met inschrijving, de rest met mandaat.

Een hypothecaire inschrijving blijft dertig jaar geldig, te rekenen vanaf de inschrijving, ongeacht de looptijd van je lening. Artikel 90 van de Hypotheekwet regelt dat. Een lening van twintig jaar laat dus nog een jaar of tien inschrijving na, ook al is er geen euro schuld meer.

Wil je in die periode verkopen of het pand opnieuw belasten, dan heb je een handlichting nodig: een authentieke akte die de inschrijving doorhaalt. Kosten voor een inschrijving van 275.000 euro: ongeveer 1.124 tot 1.255 euro. Die vork bestaat omdat het administratief forfait van 855 en 627 euro hier uitdrukkelijk niet geldt.

Betaal je je lening gewoon af en blijf je wonen? Dan hoef je niets te doen. Na dertig jaar vervalt de inschrijving vanzelf en kosteloos. Een handlichting is dus geen automatisch gevolg van je laatste aflossing, en wie ze niet nodig heeft, betaalt ze beter niet.

De aankoopakte staat op elk rekenblad, de kredietakte veel minder vaak. Nochtans kosten ze ongeveer evenveel, en samen bepalen ze hoeveel eigen middelen je op de dag van de akte nodig hebt.

• De kredietakte helemaal vergeten: goed voor ruim 5.800 euro bij een doorsneelening
• Rekenen op je leenbedrag in plaats van op de hoofdsom plus tien procent aanhorigheden
• Net boven de grondslag van 300.000 euro uitkomen en daardoor 890 euro extra retributie betalen
• De besparing van een mandaat als definitief inboeken, terwijl de bank ze eenzijdig kan terugdraaien
• Denken dat de hypotheek vervalt zodra de lening is afbetaald: ze loopt dertig jaar
• Een handlichting betalen terwijl je niet verkoopt en de inschrijving vanzelf zou uitdoven