Btw of registratierechten bij je aankoop

De verkoop van een onroerend goed is in principe vrijgesteld van btw. Daardoor komt het gewestelijke verkooprecht in beeld: 2 of 12 procent in Vlaanderen, 12,5 procent in Brussel en Wallonië. Op die vrijstelling bestaat één belangrijke uitzondering, en die betreft nieuwe gebouwen.

Valt de verkoop wél onder btw, dan is er geen evenredig verkooprecht meer. Je betaalt dan enkel nog het algemeen vast recht van 50 euro voor de registratie van de akte. De notariskosten blijven in beide gevallen ongewijzigd, want die volgen het wettelijke barema en niet de fiscale kwalificatie.

Er is één situatie waarin je toch beide belastingen op één transactie ziet: bij een gesplitste verkoop, waarbij een grondvennootschap de grond verkoopt en een promotor de constructie. Dan is er verkooprecht op de grond en btw op het gebouw. Dat zijn juridisch twee goederen, geen dubbele heffing.

De wet is hier verrassend precies. Volgens artikel 44, paragraaf 3, 1°, a van het Btw-Wetboek is een gebouw nieuw tot en met 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming. Een woning die in maart 2024 voor het eerst in gebruik werd genomen, is dus nog nieuw tot en met 31 december 2026.

Die termijn slaat op de eerste ingebruikneming, niet op de oplevering of de bouwvergunning. Een pand dat twee jaar leeg heeft gestaan na de bouw, start zijn klok dus later.

Ook een oud gebouw kan opnieuw nieuw worden na een grondige verbouwing. De administratie hanteert daarvoor twee criteria: ofwel wijzigen de werken de wezenlijke elementen van het gebouw, ofwel bedraagt de kostprijs van de werken minstens 60 procent van de verkoopwaarde van het gebouw na de werken, grond niet meegerekend. Dat percentage is een administratieve tolerantie en staat niet in de wet.

Sinds 1 januari 2011 valt ook het bijhorende terrein onder btw, en niet meer onder het verkooprecht. Artikel 1, paragraaf 9, 2° van het Btw-Wetboek omschrijft dat als het terrein waarvoor een bouwtoelating verkregen werd en dat door dezelfde persoon tegelijk met het gebouw wordt overgedragen.

Drie voorwaarden moeten dus samen vervuld zijn: er is een bouwvergunning, het gebouw zelf wordt met btw geleverd, en één en dezelfde verkoper draagt grond en gebouw tegelijk over. Ontbreekt er één, dan splitst de behandeling zich.

Precies dat gebeurt bij de klassieke constructie met een aparte grondvennootschap. Die verkoopt jou de grond, waarop verkooprecht verschuldigd is, terwijl de promotor de constructie met btw levert. Dat is een courante en aanvaarde techniek, geen constructie die je moet wantrouwen, maar reken wel uit wat ze voor jou betekent.

Neem een prijs van 400.000 euro exclusief belasting en vergelijk de vier stelsels. Het verschil tussen nieuwbouw met btw en een bestaande enige eigen woning in Vlaanderen bedraagt 76.000 euro. Tegenover het standaardtarief van 12 procent is het nog altijd 36.000 euro.

Draai het om en het wordt nog concreter. Voor hetzelfde budget van 484.000 euro aan prijs plus belasting koop je een bestaande woning van 474.510 euro als je 2 procent betaalt, of van 432.143 euro aan 12 procent. Btw kost je dus vooral koopkracht.

Dat is geen argument tegen nieuwbouw: een nieuwe woning heeft doorgaans lagere energiekosten, geen renovatiebudget nodig en betere garanties. Maar het verklaart waarom een nieuwbouw en een bestaande woning met dezelfde vraagprijs geen vergelijkbare aankopen zijn.

Sinds 1 januari 2024 is het verlaagde tarief van 6 procent voor afbraak en heropbouw een permanent regime dat over heel België geldt, ingevoerd door de programmawet van 22 december 2023 als rubriek XXXVII van tabel A bij KB nr. 20. Daarvoor gold het enkel in tweeëndertig aangeduide steden.

Op 1 juli 2025 kwam daar een belangrijke uitbreiding bij: ook de verkoop van een afgebroken en heropgebouwde woning door een promotor kan sindsdien aan 6 procent. Maar let op, want de oppervlaktegrens verschilt. Ben je zelf bouwheer, dan is de grens 200 vierkante meter bewoonbare oppervlakte. Koop je een heropgebouwde woning, dan is ze 175 vierkante meter.

In beide gevallen moet het om je enige en eigen woning gaan, en moet je er gedomicilieerd blijven tot en met 31 december van het vijfde jaar dat volgt op het jaar van eerste ingebruikneming. Dat is in de praktijk iets meer dan vijf jaar. Verhuis je vroeger, dan stort je het voordeel pro rata terug.

Er bestaan ook twee verhuurvarianten. Verhuur je langdurig aan een sociale huisvestingsmaatschappij of een sociaal verhuurkantoor, dan geldt er geen oppervlaktebeperking. Verhuur je privé aan iemand die er zijn hoofdverblijfplaats vestigt, dan gelden dezelfde oppervlaktegrenzen. Bij beide moet de verhuur vijftien jaar aanhouden.

Naast afbraak en heropbouw bestaat er een verlaagd tarief voor de renovatie van bestaande woningen. Voorwaarde: de eerste ingebruikneming van de woning ligt in een kalenderjaar dat minstens tien jaar voorafgaat aan de eerste factuur. Die grens van tien jaar geldt sinds 12 februari 2016 en is in 2026 ongewijzigd; voordien was ze vijf jaar.

De woning moet uitsluitend of hoofdzakelijk als privéwoning gebruikt worden, en de werken moeten door een geregistreerd aannemer rechtstreeks aan de eindgebruiker gefactureerd worden. Het oude btw-attest is afgeschaft sinds eind 2021: de aannemer neemt de vermelding nu op de factuur. Protesteer je die vermelding niet binnen de maand, dan word je geacht ze te bevestigen.

Twee uitzonderingen om te kennen. Collectieve verwarmingsketels in appartementsgebouwen en onderdelen van liftinstallaties komen pas vanaf vijftien jaar ouderdom in aanmerking, niet vanaf tien. En sinds 29 juli 2025 vallen verbrandingsketels op aardgas en stookolie helemaal buiten het verlaagde tarief; de overgangsregeling daarvoor liep af op 30 juni 2026.

De keuze tussen btw en verkooprecht maak je niet zelf: ze volgt uit de aard van het goed en uit wie verkoopt. Wat je wél kan doen, is ze vooraf uitrekenen in plaats van achteraf vaststellen.

• Een nieuwbouw en een bestaande woning met dezelfde vraagprijs vergelijken: op 400.000 euro scheelt de belasting 76.000 euro
• Vergeten dat de grond bij een gesplitste verkoop apart onder verkooprecht valt
• Denken dat de grens voor afbraak en heropbouw altijd 200 vierkante meter is: bij aankoop van een heropgebouwde woning is het 175
• De verklaring bij MyMinfin te laat indienen en daardoor het tarief van 6 procent verliezen
• Rekenen op 6 procent renovatie bij een woning die nog geen tien jaar in gebruik is
• Ervan uitgaan dat een vervangen gasketel nog onder 6 procent valt: dat is sinds 29 juli 2025 niet meer zo