Registratierechten berekenen in Vlaanderen

Het tarief van 2 procent geldt sinds authentieke akten vanaf 1 januari 2025; daarvoor was het 3 procent. Het standaardtarief van 12 procent geldt sinds verkoopovereenkomsten vanaf 1 januari 2022, toen het van 10 procent omhoogging.

In de tabel hieronder staat wat dat concreet betekent. Bij de goedkoopste woning is de rekening voor de eigen woning al verrekend met de rechtenvermindering van 1.867 euro, waarover verderop meer. Vanaf 220.000 euro valt die weg.

Het tarief van 2 procent is geen automatisme. Je moet een natuurlijke persoon zijn, de volle eigendom van het geheel van een woning kopen, er zelf gaan wonen en op de datum van de akte geen andere woning of bouwgrond volledig in volle eigendom bezitten. Sinds 1 januari 2026 moet je de inschrijving bovendien minstens één ononderbroken jaar aanhouden.

Kom je een voorwaarde niet na, dan betaal je alsnog het verschil met 12 procent plus een belastingverhoging van 20 procent. Op een woning van 350.000 euro is dat 42.000 euro, jaren na je aankoop.

Bovenop het verlaagde tarief bestaat er een korting die rechtstreeks van de berekende belasting afgaat. Ze bedraagt 1.867 euro voor akten vanaf 1 januari 2025 en geldt enkel als de totale belastbare grondslag onder 220.000 euro blijft. In de kernsteden en in de gemeenten van de Vlaamse Rand rond Brussel ligt die grens op 240.000 euro. Die twee bedragen worden niet geïndexeerd.

Het is dus een harde grens, net zoals het Brusselse abattement. Op een woning van 219.000 euro betaal je 4.380 euro min 1.867 euro, oftewel 2.513 euro. Op een woning van 221.000 euro betaal je 4.420 euro, zonder korting. Tweeduizend euro meer betalen kost je dus 1.867 euro extra belasting, tenzij je in een kernstad of de Vlaamse Rand koopt.

Welke gemeenten dat precies zijn, staat nergens op de website van de Vlaamse Belastingdienst. Het staat wél in artikel 1.1.0.0.2 van de Vlaamse Codex Fiscaliteit. Hieronder de volledige lijst.

Neem een appartement van 235.000 euro dat je als enige eigen woning koopt. Ligt het in Aalst, Mechelen of Halle, dan zit je onder de drempel van 240.000 euro en krijg je de rechtenvermindering. Ligt het in een gemeente die niet op de lijst staat, dan zit je boven de gewone drempel van 220.000 euro en krijg je niets.

Het verschil bedraagt exact de volledige vermindering: 1.867 euro. Dat is bijna veertig procent van je registratiebelasting op dat prijsniveau. Controleer dus altijd of je gemeente op de lijst staat vóór je onderhandelt, zeker als je rond de 220.000 euro zit.

Vlaanderen hanteert niet één aanknopingspunt maar twee, en dat levert vreemde combinaties op. Wie in december 2025 tekende en in 2026 de akte liet verlijden, krijgt het tarief van 2 procent maar valt niet onder de strengere voorwaarden van 2026. Zet daarom bij elke berekening eerst op een rij welke datum voor welke regel telt.

Het verlaagde tarief geldt uitsluitend voor een woning. De Vlaamse Codex Fiscaliteit behandelt woning en bouwgrond als twee aparte begrippen, en de Vlaamse Belastingdienst is er expliciet over: koop je alleen een bouwgrond, dan betaal je 12 procent.

Dat werkt in twee richtingen. Het bezit van een bouwgrond is namelijk even verhinderend als het bezit van een woning: heb je er een volledig in volle eigendom, dan verlies je het tarief van 2 procent op je woningaankoop, tenzij je de uitweg van twee jaar gebruikt.

Eén uitzondering aan de aankoopzijde: wordt een nieuw gebouw samen met de bijhorende grond door dezelfde verkoper overgedragen, dan valt die verkoop onder 21 procent btw in plaats van onder het verkooprecht. Losse bouwgrond blijft altijd 12 procent.