Het korte antwoord: waar bestaat het abattement nog?
Registratiebelasting is gewestelijke materie. Elk gewest koos de voorbije jaren een eigen weg, en die wegen liepen uit elkaar. Brussel hield vast aan een hoog tarief met een forse vrijstelling aan de basis. Vlaanderen en Wallonië deden het omgekeerde: zij schrapten de vrijstelling en verlaagden in de plaats daarvan het tarief zelf voor wie de woning zelf gaat bewonen.
Praktisch betekent dat het volgende. Koop je in Brussel, dan trek je eerst een bedrag van de belastbare basis af en pas daarna reken je het tarief. Koop je in Vlaanderen of Wallonië, dan reken je het tarief meteen op de volledige aankoopprijs, en zit het voordeel al verwerkt in dat lagere percentage.
| Gewest | Abattement in 2026 | Tarief eigen woning | Wat er in de plaats kwam |
|---|---|---|---|
| Brussel | Ja: 200.000 euro, plafond 600.000 euro | 12,5 procent | Niets, het tarief bleef 12,5 procent |
| Vlaanderen | Nee, afgeschaft op 1 juni 2018 | 2 procent | Verlaagd tarief plus rechtenvermindering van 1.867 euro |
| Wallonië | Nee, afgeschaft op 1 januari 2025 | 3 procent | Verlaagd tarief van 3 procent, zonder vrijstelling |
Brussel: 200.000 euro van de belastbare basis
Het Brusselse abattement staat sinds 1 april 2023 op 200.000 euro, verhoogd van 175.000 euro door de ordonnantie van 17 november 2022. Dat bedrag is in 2024, 2025 en 2026 niet gewijzigd. Omdat het Brusselse verkooprecht 12,5 procent bedraagt, is het abattement precies 25.000 euro waard: 200.000 euro maal 12,5 procent.
Het abattement geldt niet onbeperkt. Ligt de belastbare grondslag boven 600.000 euro, dan valt het volledig weg. Dat plafond werd tegelijk opgetrokken van 500.000 naar 600.000 euro. Belangrijk: het gaat om een harde grens, geen geleidelijke afbouw. Een euro te veel en je verliest de volledige 25.000 euro.
Let er ook op dat het plafond slaat op het bedrag waarop het registratierecht verschuldigd is, dus de prijs plus de lasten en kosten die je contractueel op je neemt. Een aankoopprijs van 595.000 euro met 10.000 euro aan bedongen lasten zit dus al boven de grens.
Rekenvoorbeeld 1: appartement van 350.000 euro in Brussel
Een koppel koopt zijn eerste en enige woning in Elsene voor 350.000 euro. Beiden zijn natuurlijke personen, ze kopen samen de volle eigendom van het volledige appartement en ze gaan er zelf wonen. Ze voldoen dus aan de voorwaarden voor het abattement.
Zonder abattement zou de rekening 43.750 euro bedragen. Met abattement betalen ze 18.750 euro. Het verschil van 25.000 euro is exact het maximale voordeel, want de aankoopprijs ligt ruim boven de 200.000 euro vrijstelling en ruim onder het plafond van 600.000 euro.
| Stap | Zonder abattement | Met abattement |
|---|---|---|
| Aankoopprijs | 350.000 euro | 350.000 euro |
| Af te trekken abattement | 0 euro | 200.000 euro |
| Belastbare basis | 350.000 euro | 150.000 euro |
| Verkooprecht 12,5 procent | 43.750 euro | 18.750 euro |
| Voordeel | - | 25.000 euro |
Rekenvoorbeeld 2: de valkuil net boven 600.000 euro
Dit tweede voorbeeld is het belangrijkste van deze pagina, omdat het een fout blootlegt die kopers duur te staan komt. Vergelijk twee zoekopdrachten in dezelfde straat: een woning van 599.000 euro en een van 601.000 euro.
Bij 599.000 euro krijg je het abattement: de basis zakt naar 399.000 euro en je betaalt 49.875 euro. Bij 601.000 euro krijg je niets: je betaalt 12,5 procent op de volledige 601.000 euro, oftewel 75.125 euro. Het verschil in registratiebelasting bedraagt 25.250 euro, terwijl de woningen maar 2.000 euro uit elkaar liggen.
Tel je de hogere aankoopprijs erbij, dan kost die tweede woning je 27.250 euro meer aan cash op de dag van de akte. Onderhandel in Brussel dus altijd expliciet rond die grens van 600.000 euro. Twee procent van de vraagprijs laten zakken kan je een veelvoud daarvan opleveren.
| Woning van 599.000 euro | Woning van 601.000 euro | |
|---|---|---|
| Abattement van toepassing | Ja | Nee, boven het plafond |
| Belastbare basis | 399.000 euro | 601.000 euro |
| Verkooprecht 12,5 procent | 49.875 euro | 75.125 euro |
| Extra belasting | - | 25.250 euro |
| Extra kost inclusief prijsverschil | - | 27.250 euro |
De voorwaarden in Brussel, en wat er misgaat
De voorwaarden zijn cumulatief: je moet ze alle zes vervullen. Wie er een mist, verliest niet een deel maar het volledige abattement.
De domicilievoorwaarde is die waarop de meeste dossiers stranden. Je moet je binnen drie jaar na de registratie van de akte inschrijven op het adres, en die inschrijving vervolgens vijf ononderbroken jaren aanhouden. Verhuur je het pand na twee jaar, dan volgt een correctie.
- Het goed ligt in een van de negentien Brusselse gemeenten
- De koper is een natuurlijke persoon, geen vennootschap
- Je verwerft de volle eigendom van het geheel, dus geen blote eigendom, vruchtgebruik of onverdeeld aandeel
- Het goed is geheel of gedeeltelijk bestemd voor bewoning
- Je bezit op de datum van de verkoopovereenkomst geen andere woning volledig in volle eigendom, of je verkoopt die binnen twee jaar
- De belastbare grondslag bedraagt maximaal 600.000 euro
Rekenvoorbeeld 3: het bijkomende abattement voor energetische renovatie
Sinds 1 april 2023 kent Brussel een tweede abattement, bovenop de 200.000 euro. Je krijgt 25.000 euro extra vrijstelling per energieklasse die je de woning doet stijgen, met een minimum van twee klassen, te realiseren binnen vijf jaar na de registratie van de akte. Enkel volle letterklassen van A tot G tellen mee.
Stel: je koopt een rijhuis van 400.000 euro met EPB-klasse G en verbindt je ertoe om binnen vijf jaar naar klasse E te gaan. Dat zijn twee klassen, dus 50.000 euro bijkomend abattement en 6.250 euro extra besparing. Je totale registratiebelasting zakt van 25.000 naar 18.750 euro.
Twee aandachtspunten. De verbintenis moet uitdrukkelijk in de akte staan, met het EPB-certificaat in bijlage. En de termijn om je te domicilieren verlengt van drie naar vijf jaar zodra je van dit regime gebruikmaakt. Haal je de energiesprong niet, dan volgen de aanvullende rechten plus een boete van tien procent daarop, met een minimum van 625 euro.
| Stap | Bedrag |
|---|---|
| Aankoopprijs | 400.000 euro |
| Algemeen abattement | 200.000 euro |
| Bijkomend abattement, twee klassen van G naar E | 50.000 euro |
| Belastbare basis | 150.000 euro |
| Verkooprecht 12,5 procent | 18.750 euro |
| Totale besparing tegenover geen enkel abattement | 31.250 euro |
Bouwgrond in Brussel: een lager abattement
Voor onbebouwde bouwgrond gelden andere cijfers: het abattement bedraagt 100.000 euro en het plafond 300.000 euro. Het maximale voordeel is dus 12.500 euro in plaats van 25.000 euro. Ook die bedragen dateren van 1 april 2023 en vervingen 87.500 en 250.000 euro.
Een veelgemaakte vergissing: een appartement op plan of een woning in aanbouw telt niet als bouwgrond. Zolang die verkoop aan registratierechten onderworpen is, val je onder het gewone regime van 200.000 en 600.000 euro. Het lagere bouwgrondabattement geldt enkel voor kale grond zonder bouwverplichting bij de verkoper.
Vlaanderen: geen abattement meer sinds 1 juni 2018
Vlaanderen kende vroeger drie abattementen: het gewone abattement op 15.000 euro, het bij-abattement bij een hypothecaire lening en het renovatie-abattement van 30.000 euro voor leegstaande of verwaarloosde panden. Alle drie verdwenen voor verkoopovereenkomsten vanaf 1 juni 2018, samen met het klein beschrijf. De Vlaamse Belastingdienst formuleert het zo: het abattement werd vervangen door de gunstregeling voor de aankoop van de enige eigen woning.
Wat je vandaag krijgt, is een tarief van 2 procent op de eigen en enige woning, geldig voor authentieke akten vanaf 1 januari 2025. Daarvoor was het 3 procent. Voor alles wat daar niet onder valt, geldt 12 procent, en dat percentage hangt af van de datum van het compromis, niet van de akte.
Er is wel nog een rechtenvermindering, maar die werkt anders dan een abattement: ze gaat van de berekende belasting af, niet van de basis. Ze bedraagt 1.867 euro voor akten vanaf 1 januari 2025 en geldt enkel als de totale belastbare grondslag onder 220.000 euro blijft, of onder 240.000 euro in de kernsteden en de gemeenten van de Vlaamse Rand rond Brussel. Op een woning van 200.000 euro betaal je dus 4.000 euro min 1.867 euro, oftewel 2.133 euro.
Wallonië: abattement geschrapt op 1 januari 2025
Wallonië hervormde zijn registratierechten met het decreet van 5 december 2024. Sinds 1 januari 2025 betaal je 3 procent in plaats van 12,5 procent op de eigen en enige woning, en dat geldt voor authentieke akten vanaf die datum. Een compromis uit 2024 met een akte in 2025 valt dus al onder het lage tarief.
In ruil daarvoor sneuvelde artikel 46bis en daarmee het abattement van 40.000 euro. Ook het verlaagde tarief voor de bescheiden woning en de chèque-habitat verdwenen op dezelfde datum. Er is geen prijsplafond voor het 3 procent-tarief: een woning van 500.000 euro geniet het net zo goed als een van 150.000 euro.
Concreet: op een eigen woning van 300.000 euro betaal je in 2026 9.000 euro. Onder het oude regime was dat 260.000 euro maal 12,5 procent, oftewel 32.500 euro. Voldoe je niet aan de 3 procent-voorwaarden, bijvoorbeeld omdat je een tweede verblijf koopt, dan betaal je 12,5 procent op de volledige prijs zonder enige vrijstelling.
De vier fouten die het meest voorkomen
De verschillen tussen de gewesten zijn in twee jaar tijd groter geworden dan ze ooit waren. Dat maakt oude informatie extra gevaarlijk: een artikel uit 2023 kan voor Brussel nog kloppen en voor Wallonië volledig fout zijn.
- Rekenen met een Vlaams abattement: dat bestaat al sinds 2018 niet meer, het voordeel zit nu in het tarief van 2 procent
- Rekenen met het Waalse abattement van 40.000 euro: geschrapt op 1 januari 2025, met een verschil van 5.000 euro tot gevolg
- De Brusselse grens van 600.000 euro als een geleidelijke afbouw zien: het is een harde grens die in een klap 25.000 euro kost
- Het abattement verwarren met de Vlaamse rechtenvermindering: het eerste gaat van de basis af, het tweede van de belasting zelf
Veelgestelde vragen
Bestaat het abattement nog in Vlaanderen?
Nee. Het gewone abattement, het bij-abattement en het renovatie-abattement verdwenen alle drie voor verkoopovereenkomsten vanaf 1 juni 2018. In de plaats kwam het verlaagd tarief voor de enige eigen woning, dat sinds 1 januari 2025 op 2 procent staat.
Hoeveel bedraagt het abattement in Brussel in 2026?
200.000 euro, ongewijzigd sinds 1 april 2023. Omdat het Brusselse verkooprecht 12,5 procent bedraagt, is dat een besparing van 25.000 euro. Voor bouwgrond bedraagt het abattement 100.000 euro, goed voor 12.500 euro besparing.
Wat gebeurt er als mijn woning net boven 600.000 euro kost?
Dan verlies je het volledige abattement. Er is geen degressieve zone: bij 600.001 euro betaal je 12,5 procent op de hele som. Tussen een woning van 599.000 en een van 601.000 euro zit 25.250 euro verschil in registratiebelasting.
Is het Waalse abattement van 40.000 euro nog geldig?
Nee. Artikel 46bis werd opgeheven door het decreet van 5 december 2024, met ingang van 1 januari 2025. Wallonië werkt sindsdien met een tarief van 3 procent op de eigen en enige woning, zonder vrijstelling aan de basis.
Kan ik het Brusselse abattement combineren met het renovatievoordeel?
Ja. Bovenop de 200.000 euro krijg je 25.000 euro per energieklasse die je de woning doet stijgen, met een minimum van twee klassen binnen vijf jaar. Je domicilietermijn verlengt daardoor wel van drie naar vijf jaar.
Verlies ik het abattement als ik verhuis?
Verhuis je binnen de vijf jaar na je inschrijving, dan volgen aanvullende rechten. Sinds 1 april 2023 gebeurt dat pro rata: per volledig jaar dat je de voorwaarde wel naleefde, valt een vijfde weg. De boete bedraagt daarbovenop hetzelfde bedrag als de aanvullende rechten, tenzij er sprake is van overmacht.
Geldt er een prijsplafond voor het Vlaamse 2 procent-tarief?
Nee, voor het tarief zelf niet: een enige eigen woning van 800.000 euro valt evengoed onder 2 procent. Wel voor de bijkomende rechtenvermindering van 1.867 euro, die enkel geldt onder 220.000 euro, of onder 240.000 euro in de kernsteden en de Vlaamse Rand.
Telt de datum van het compromis of van de akte?
Dat verschilt per regel, en dat is een klassieke valkuil. In Vlaanderen bepaalt de akte welk tarief van toepassing is voor de enige eigen woning, maar het compromis bepaalt het tarief van 12 procent en de strengere voorwaarden van 2026. In Wallonië telt de akte voor het 3 procent-tarief.
Bronnen
De bedragen en data op deze pagina komen uit de officiële publicaties van de bevoegde belastingdiensten en uit het notarieel tariefbesluit. Controleer je eigen dossier altijd met je notaris op de datum van de akte.